房价一直是老百非常关注的话题，北京的房价为什么这么高？房地产商对房屋的售价究竟是怎么定的？是随意己定还是有所依据？由《北京青年报》和红炫制造联合主办的“房地产定价模型研讨会”于11月18日下午3点在中环世贸中心D座15层举办，参会嘉宾有北京理工大学博士生导师房地产定价专家韩伯棠、北京理工大学博士生方伟、新基础投资控股股份有限公司经理张卫克(张卫克博客,张卫克新闻,张卫克说吧)、The House国际花园副总付群、富力地产副总王志刚、“星河湾”副总黄全敏(黄全敏博客,黄全敏新闻,黄全敏说吧)及开发“山水文园”的LVC国际投资集团董事局主席助理周克。
研讨会以韩伯棠教授介绍他新写的一本书《房地产定价模型及应用》为开始，这本书在房地产业内，尤其是在房地产定价领域产生了很大的影响，韩教授简单介绍了书中所写的“成本加成定价法”、“市场比较定价法”、“需求导向定价法”这三种房地产常用的定价方法以及应用的实例，并且更加详细地介绍了新近研究的“模糊综合评判定价模型”和“特征定价模型”，这两项新的定价模型的最大优势在于对那些具有差异化的产品能够更加科学合理的进行定价。书中引用The House这个极具差异化的产品作为例证，对其进行模糊综合评判的定价方式和特征定价方式，方伟分析说：“我们运用这两种定价方式所得出的结果基本相同，这说明这两种定价模型是准确的。同时，The House项目在设计理念和风格、智能化系统、节能性上具有的同比优势，也将The House提升到了较高的级别。”
研讨会进行的非常热烈，各开发商也纷纷讲述他们在做项目时定价过程中的故事，同时也解析了北京房价不断上涨的多种原因，对韩教授的《房地产定价模型及应用》发表了各自的观点。
房地产定价是否有模型可考
黄全敏：今天研讨会从理论和实操层面上都展示出了一些得到市场验证的成果，另外，定价还应从大的区域价值、企业品牌、企业对产品的资源整合、以及企业常规和非常规的动作等都需要加入进来，同时考虑市场的需要。
周克：房地产定价模型是房地产定价回归理性的一种表现，无论是开发商定价，还是购房者买房，在房价定价上都更有据可考，应该说是可参考的依据之一。
北京城市竞争力提升了北京的房价
周克：北京房价提升很快的原因，主要是有效需求大于有效供给的结果。表现在第一，随着2008奥运会北京举办，北京将向一个国际化大都市转变，大量外籍人的进入将无形中使得北京的房价提升；第二，土地的稀缺，地少人多房价自然会涨；第三，消费者需求不断提升，要求每一个项目不断创新、不断满足居住者需要的同时就增加了房屋的成本。
黄全敏：北京不仅是中国的北京，也是世界的北京，随着北京都市的国际化发展，北京在全球的关注度得到了提高，同时在房价上也有提升。从国际上看也有这种趋势，如韩国汉城、日本东京的房价都因其国家可以得到全球的认同，其房价的高低与本国的竞争力是相关的。
高品质楼盘可完善周边区域环境，提升周边物业升值
王志刚：当初富力城定价7000元/平米，而周边项目售价才四、五千，之所以敢定这么高，与产品定位有很大关系，从当时的区域发展看，富力城属于比较高端的项目，同时，该区域周边供应量相对很小，富力公司的到来，凭借十几年的房地产发展模式和经验，使我们有信心在这一区域打造一个高端项目，从室内精装修，到园林精装修，优秀的品质决定这一项目7000元的售价不仅不高，现在看来还低了。
黄全敏：当初在北京做“星河湾”时，周边房价大概六、七千，但“星河湾”开盘售价就是14000，原因是产品得到了客户的认同，在园林设计、产品品质等方面都非常注重的“星河湾”追求满足业主物业70年可以升值、景观50年不落后的客户回报，虽然消费者一开始有怀疑，但随着工程的完善，从目前来看，消费者很满意，并且拉动了周边项目的物业升值。
房地产定价以什么为内容
付群：做房地产很多年，但当我们做到The House这个项目时发现，房地产定价很难，The House拥有216个价值点，18项最前沿技术系统和122项科技应用。成本加利润的方法我认为不能很好的体现产品的价值；用比较定价的方式来定价，我们无法在周围找到与The House产品相似的项目；按需求的方式定价，产品的差异化很大用需求趋定价也不是很科学，在过程中我们邀请了很多的专家帮我们来定价，所以现在我们采用了一种全新的定价方式。让The House的定价由专家、业内和市场来决定，以3：3：4的比例确定The House最终价格，希望能使多数人满意。
周克：房地产定价成本是基础，但除了土地成本之外，还有很多土地成本之外的因素。如工程管理变更的因素等，据说“星河湾”黄总的手里有三件法宝是：锤子、尺子和手电，看着14套好好的样板间，据说砸掉了10套不合适的样板间，为了产品品质，开发商在不断的创新，从科技上、设计上、建筑上等方方面面不断提高，才能满足消费者的需要。
